受房产调控新政策的影响，浙江乃至全国陆续出现了部分交易者以调控为由要求解除房屋买卖合同等诉讼。在审判实践中，对调控政策是否属于“不可抗力”，引起的房屋买卖合同纠纷案件是否适用“情势变更”原则等存在较大争议。
为指导全省法院依法妥善审理受房产新政影响的房屋买卖合同纠纷案件，昨天上午，浙江省高级人民法院发布执行近期出台的《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》(以下简称《意见》)。据了解，这是全国第一个专门针对审理受房产新政影响的房屋买卖案件的司法指导性意见。
调控政策不构成“不可抗力”
对于调控政策是否构成“不可抗力”，《意见》规定，不构成“不可抗力”，但可能构成“不可归责于双方当事人的事由”或“情势变更”。
“依据民法原理，只有同时具备‘不能预见、不能避免和不能克服’三大要件的情形才属于‘不可抗力’；但频频出台的调控政策目标指向明确，买卖双方很难说不可预见、不可避免、不能克服。”浙江省高院民一庭庭长许惠春解释。
《意见》还明确，对调控前订立的合同中没有明确约定的按揭付款，买方以受限贷政策影响而无法履约为由，请求解除合同的，法院不予支持；反之，约定按揭贷款的，如果买方举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致其无法履约，可以解除合同，出卖人返还收受的购房款或定金，但可请求承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失。而对于调控前订立的合同确因限购、禁购政策而无法继续履行的，当事人均可请求解除合同。
去年4月15日，张某夫妻将其位于宁波市北仑区的一套房屋转卖给刘某，刘某在对国家可能出台限制二套房买卖的政策风险有所预期的情况下签订买卖合同并约定按揭还款，随着房产新政加重二套房贷的首付压力，刘某请求以不可抗力或情势变更为由解除合同并返还定金。法院审理认为，当事人根据国家一段时期内对房产交易的调控形势的分析，可以对政策变化形成合理的预期，且政策出台也并未使交易无法进行，只是增加交易成本，不符合“不可抗力”、“不能预见”、“不能克服”的特征。遂判决不返还其定金。
以他人名义买房者一般不确认其为房屋产权人
“新国八条”出台后，很多人利用不正当手段办出假的纳税证明或社保缴纳证明，以规避相关调控政策进行房屋买卖。对此《意见》明确，因一方当事人隐瞒或虚构事实情况，导致订立的合同违背调控政策而无法履行的，另一方当事人可请求变更或撤销合同，并要求对方当事人赔偿因此所受到的损失。
实践中，一些不符合条件的购房者，为规避调控政策，往往用亲戚或朋友名义买房。对此，《意见》规定除限购、禁购等调控政策重新调整并准许其取得房屋产权外，对实际买房者请求法院确认其为房屋产权人的，不予支持。“就算你拿出证明，说钱都是你打给开发商的，你才是真正的产权人，法院也不会支持。”浙江高院民一庭庭长许惠春说。
据悉，自去年以来，受调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案绝大部分以调解结案，但双方当事人在解除合同后，一些房地产经纪机构却常常与买卖双方为收取中介服务费用、报酬问题发生纠纷。
就此，《意见》规定，经纪机构请求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的，应酌情支持；但对未予明码标价、虚假误导、混合标价、捆绑标价、炒卖房号、赚取差价等违规收费，不予支持。如果房屋买卖合同当事人根据合同约定，已将购房款、定金以及房屋产权证书等资料交给中介服务机构的，可要求其返还。
（来源：青年时报）
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