台商 政策解读
大陆人置业台湾10项问答
华夏经纬网   2011-10-19 10:12:08   
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以国内房地产调控与限购等政策措施为背景,海外置业近年日渐升温,这其中,购置海外度假寓所、资产保值增值、投资移民、子女海外求学等种种需求构成了海外买房现象。最近以来,赴台置业在海外置业潮中渐渐突起,并有加速追赶北美、欧洲、澳洲、香港、新加坡等传统主流目的地之势。这既有两岸关系改善、两岸经济交流加深的深层背景,也得益于台湾房产市场对大陆居民购房政策的改善,以及台湾房产在大陆的推广和市场开拓。

为了回答众多置业者的种种疑问,我们特地采访多位台湾法律、房产专家,整理成本期《置业台湾10项问答》。

1. 大陆居民去台湾购房置业现状怎样?法律基本规定和限制有哪些?

目前两岸处于渐进式开放过程,大陆居民赴台购房的法律规定在逐渐放松,赴台购房逐渐升温。

2002年8月起,台湾当局最初开放大陆居民到台湾买卖房产,但因限制太多,实际赴台购房寥寥无几;2009年6月,台当局修订《大陆地区人民在台湾取得设定或转移不动产物权许可办法》,进一步放宽大陆居民在台购置房产的限制。随着2010年两岸签署《海峡两岸经济合作框架协议》(ECFA)和赴台“自由行”在多城市施行,大陆居民赴台购房加速升温,实际成交加速增长。

按台湾相关现行法令,台湾不动产享有永久产权,这点和大陆有很大差别。允许大陆居民购买台湾不动产,但购买人身份有所限制,不得为党政军要员。意向在台购房的大陆居民,先提供身份验证,经过台湾相关行政部门审核后办理过户登记。大陆居民在台购房自登记完毕起3年内不得出售。此外,大陆居民亦可贷款购房,最高可贷款 50%;大陆居民在台购房后,入境次数将不受限制,可在台1年最长停留4个月。

2. 购置台湾房产可否贷款,首付比例多少,贷款条件、利率怎样,如何办理?

根据台湾现有政策,对大陆居民可按例银行按揭,按揭成数最高度为50%,贷款期限最长30年。具体放贷条件依照客户自身的情况而定,看个人信用和个人资产情况,银行针对个人单独制定按揭计划,每个人的贷款利率都不同,大概在2% 左右,提供的资料越齐全,享受的优惠越多,同时放贷利率越低。

按揭贷款需要提供担保。大陆的收入证明和资产证明在台湾不认,只能以台湾的产权物作为抵押,收入证明和资产证明是个辅助的条件。

3. 买台湾房产的交易税费有哪些,怎么办理?房产税、公共维修基金如何收取?

因购买新房和二手房屋有所区别。

购买时应缴契税、印花税及登记费用,契税为当年房屋评定现值的6%(包含土地公告现值及房屋评定现值);

第一次登记房产时交易税费约为购房总价百分之一以下,由台湾地政士统一办理,于交房前由建设公司统一收款,多退少补。印花税、登记费、文书、代办、签约等费用,金额都较小。

取得房产后每年应缴纳房屋税和地价税,房屋税为房屋现值的1.2%,地价税按土地公告地价的1%到5.5%征收。

二手房屋买房时应缴纳契税和印花税等其他费用,契税为当年房屋评定现值的6%。购买的税费约为销售价格的1%,每年持有的税费为销售价格的0.5%。

台湾购房不需要像大陆在交房时按一定比例交公共维修基金,但每个月需要交新台币10到15元/平米/月的管理费,用于社区内公共设施的管理及维护费用。

4. 可否以大陆公司名义购买台湾房产?

大陆公司如果在台湾有分公司,才可以以公司名义购买,且购买的理由是用于给员工提供住宿使用。如果大陆公司在台湾有公司,办理按揭的手续会很简单,且最高能做7成按揭;

以公司名义购买需要提供的材料包括法人身份证件、公司营业执照、1年的纳税证明等等。

外资公司购房不受限制.

5. 产权证上是否可以登记为多人共同产权,最多可以写几个人?是不是写入产权证的大陆居民每人都有每年4个月的居留权?

按照目前的台湾法令,房屋买卖签合同不限人数;但办理产权证的时候只能写一个人,不能做分割比例;产权登记人的家人可以自由行、参团、商务签等方式去台湾。

相关法令及政策也一直在逐渐调整和放宽过程中,入台的方式将逐渐放宽。

办理产权证过程中,若因程序原因无法及时办理完成时,还可由信托公司代持房产,仍有一缓冲期,可在此期间持续补件办理。

6. 购买台湾房产后,如果想出租,租金情况如何,出租佣金和缴税如何办理?

以台北为例,参考租金为:a精装修、生活用具齐全、但无酒店式服务,则租金约为人民币30-35元/平米/月;b精装修且有酒店式服务(包括定期打扫、生活用具齐全、商务服务等),则租金在上述基础上增加15%;c普通装修(无生活用品替换)且无酒店式公寓服务,租金约为人民币20-25元/平米/月;上述租金均不含物业管理费。每年平均的租金回报率在3.5%左右.

佣金方面,按台湾的行业惯例,如纯代租,则代理公司一年收取一个月租金作为代理佣金;半年半个月,不足半年按照比例收取。或按月收取“代理房东服务费”,标准为每月房租的约10%。

出租房屋原则上均需报税。若承租方同意不报税,则以现金方式汇入业主指定账户中,不需申报。

7. 大陆居民购买台湾房产后是否可享受台湾“健保”制度或其他医疗保障,如何办理?

在台湾购房可以便捷地享受到台湾高水准的医疗服务,符合一定条件者还可加入“健保”。

大陆居民在台湾地区领有居留证明文件,应自在台居留满四个月之日起参加全民健康保险,但合法的受雇者可自受雇日起参加全民健康保险。大陆居民参加全民健康保险应持有“台湾地区入出境许可证”或者“台湾地区居留证”。

台湾所称“健保制度”是一互助医疗制度,类似于大陆社会基本医疗保险(社保)。“健保”需按月缴交健保费,政府分担一部分费用。意在让一般人都可以享受一般水平的医疗服务。

目前许多人仍选择自费方式以获得更高水平的医疗质量及药品。常见的是,许多在台置业的海外华人并不参与台湾的健保制度,但因在台有居所,便于每年来台做健康检查,或自费享受高质量医疗。大陆居民购买台湾房产亦可来台享受高质量医疗,或以医疗服务作为对长辈过寿或节庆的礼物。目前许多台湾人亦倾向自费享受高质量医疗服务,如癌症医疗等。

8. 购房人子女是否可以享受台湾中小学基础教育,在台就读高校是否有便利条件?台湾中小学教育环境怎样?

大陆居民出具一年“在台居留证”便可申请台湾公立中小学基础教育。

在台高校各具特色,台湾拥有良好的中小学教育环境,英文学科各校都有,部分学校会特别着重语文能力。

9. 台北高端住宅市场基本情况怎样,是否可以举几个例子介绍知名项目及价格情况?

台北房地产市场发展起步较早,市场比大陆更为成熟,目前很少见大体量开发的新楼盘,通常项目规模较小,但台湾房产产品水平很高,无论建筑、设计、园林、用材、文化元素融入等等方面,都整体领先大陆房产较多。

此前,大陆知名开发企业万通地产在台合作开发的首个项目“万通台北2011”已开始对大陆居民销售,项目位于台北阳明山,离市中心商务中心地带约15分钟车程,为高端度假公寓,售价约每平米4万元上下。“万通台北2011”周边很少新的可售楼盘,现存的楼盘也是二十年前的老项目。

周边新房:紧邻的地标项目“the elipse 360”,其开发商为“万通台北2011”的合作商,贝聿铭设计事务所作品,出售率为50%,十层以上基本售罄,售价约每平米6万元人民币;“半山汇”,售价约为每平米5万人民币;“大景无言”,2010年项目,独栋别墅,售价约为每平米4.5万元人民币,目前基本售罄。相对而言,“万通台北2011”定价有所低估,略低于周边;台北市最知名的高端项目为“帝宝”,每平米售价12万人民币以上,目前释出量非常稀少,一户难求。

10. 这几年台湾房产市场基本情况怎样,该怎么看台湾房产的投资价值?

总体来说,台湾的房价处于相对较低或者说较为合理的水平。从房价收入比来看,低于香港和北京,略高于新加坡,处于可接受的合理范围之内,投资者可以进行投资。

从台湾各县市来看,由于房源稀缺,台北房价及上涨速度远高于其他县市,销售速度快,未来升值空间巨大。

近几年市场行情看,03-08年,台湾房地产价格处于平缓,08年ECFA的签订,08-09年台湾房价增长12%,09-10年台湾房价增长10%。正处于房价的上升通道。

台湾不动产法律制度和大陆有所差别,房产享有永久产权,无所谓“70年使用权”的期限。

房地产基本制度上,台湾专设了“信托专户机制”,开发商在银行设销售收入信托专户,委托建筑经理公司管理,销售收入将存入信托专户,由建筑经理公司根据工程进度向施工单位拨付工程款,确保工程顺利完成。这是台湾房地产的一个显著特色。

来源:千龙网

 

责任编辑:李欣

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