台商 台商疑难
台商如何续租?
华夏经纬网   2012-06-04 13:25:26   
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  租期内房东卖店面,台商如何续租?

  厦门商报讯 (记者 陈怀安)台商在与原房东签的租赁合同中规定,自己享有优先购买、转租的权利。结果在店面还有1年多租期时,原房东就将店面转让售出,新房东要求涨租金,否则不愿重签租赁合同。该台商想知道,是否可以追究原房东的责任?新房东是否要遵守这条约定?

  台商租店面开餐厅,还有1年多租期时,房东就将店面转让售出,新房东要求涨租金,否则不愿重签租赁合同。日前,台商林先生致电本刊热线诉称,新房东要求租金涨价3000元,否则在明年1月前把房子收回,自己若坚持续租能否得到支持?若是店面被收回,自己停止经营的损失能否主张补偿?

  林先生告诉记者,这家店原本是一家服装店,服装店老板也是向原房东承租的,租赁合同期限是5年。后来,服装店老板将店面转给了他,“光转让费就3万元人民币,合同变更后,房东又收了1000元。”林先生说,服装店与房东约定的租期还有将近4年,于是房东收了手续费,同意将店面转租给林先生,采用原先的租赁合同,承租方变更为林先生。

  林先生租下店面后,重新装修、另外办理经营,将其变更为西餐厅。“我事先与房东沟通过,他满口应承做餐饮没问题,才放心租下来。”林先生介绍,自己重新投入,希望能将租期签长一点,房东不只承诺到期后一定续租。2010年底合同到期后,房东也确实守信续签了合同,不过租期改为3年,理由是市场上的租期都是2年一签,3年已经是久的了。

  这期间,房东也涨过好几次租金。“现在的租金比最初时翻了一番。”林先生说,租金从一开始的每月3000多元,到今年已经将近9000元。他表示,在大陆开店感到最不习惯的是,店面有转让费,转租还要付房东手续费;然后租金都是说涨就涨。

  今年3月,房东突然通知林先生,店面已经转卖给他人,以后和他没有关系了。结果,新房东与林先生谈的第一件事情就是要把租金涨到12000元,否则不重新签合同。“一下子涨这么多,我们接受不了。”林先生说,双方价格一直谈不拢。房东威胁合同到期后要将店面收回,期间还曾一度断水断电,要林先生搬走,更不提转让费、损失补偿等。林先生与其几经交涉,餐厅才得以暂时正常经营。

  林先生介绍,店面所在区域,他是最早经营餐厅的,这几年来餐馆越开越多,慢慢才有点起色,自己也舍不得搬走。

  “与原房东签的租赁合同中,我享有优先购买、转租的权利。”林先生说,结果房东只是告知店面已经卖了,“现在出了这个问题可以追究他的责任吗?新房东是否要遵守这条约定?”

  律师点评

  北京中银(厦门)律师事务所 李小军律师:

  首先,大陆《合同法》第230条规定,“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”显然,承租人在房屋的有效租赁期限内,根据法律规定享有优先购买权是基于法律的直接规定,如出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人,或者存在其他侵害承租人优先购买权情形,承租人有权请求出租人承担赔偿责任。

  其次,《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”由此可见,在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物转让与他人,对租赁关系亦不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由,否认原租赁关系的存在并要求涨租金或要求承租人退场。这就是我们法律上所称的“买卖不破租赁”原则,该原则是对在先权利的一种有效保护。

  当然,无论是旧房东还是新房东,其实在履行合同过程中均应该遵守民法原则中的帝王条款———诚实信用原则。诚实信用原则它是指民事主体在从事民事活动时应当诚实、守信,以善意的方式行使权利及履行义务。结合本案,旧房东准备将其所有的房屋出卖时,应提前通知承租人,承租人享有在同等条件下优先购买的权利;同时出卖人应当履行告知义务,即应如实告知买受人拟出售房屋已出租之事实,提示买受人遵循买卖不破租赁的原则继续认真执行原合同条款下的有关义务。

    来源:搜狐焦点网 

 

责任编辑:李欣

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