1994年，台商张先生与福建省某市房地产公司签订了一份《承包经营合同》，合同约定，房地产公司将其于1987年自建自营、高22层的招待所——XX大厦发包给张先生，由张先生投资将大厦改造成涉外二星级饭店。承包期限为10年。合同签订后，张先生才发现，房地产公司隐瞒了大厦消防设施不符合要求，消防部门未颁发消防许可证这一事实。双方随即会同该市消防支队召开联合会议。会议明确大厦消防设施未能符合消防部门要求，是历史原因造成的，决定按现有消防规范对大厦进行设计施工，使之达到涉外二星级标准；承包前大厦应达到的消防安全条件由房地产公司负责，采取折价方式将该做的项目交给张先生组织施工。但该决定未实施。 1998年，房地产公司因张先生拖欠承包金起诉至法院。张先生辩称，由于房地产公司在发包时隐瞒了大厦不符合消防安全条件的事实，导致其无法正常经营，因此不应支付承包金。那么，XX大厦的消防责任到底应由谁承担？祖国大陆制定实施的消防法律法规和行政规章又有哪些呢？

答：1983年6月1日，祖国大陆颁布实施了《高层民用建筑设计防火规范》，要求高层民用建筑设计中的防火、防烟分区和建筑构造，安全疏散和消防电梯，消防给水和固定灭火装置，防烟、排烟和通风、空气调节，电气等必须达到该规范的标准，防止和减少高层民用建筑火灾的危害。

什么是高层民用建筑或高层建筑呢？该规范和公安部于1986年颁布的《高层建筑消防管理规则》中都明确规定，系指建筑高度超过24米的宾馆、饭店、医院以及办公楼、广播楼、电信楼、商业楼、教学楼、科研楼，和10层及10层以上的住宅建筑。XX大厦显然属于高层建筑，其防火设计和消防管理应当受上述行政规章的约束。

关于消防验收的问题，《高层建筑消防管理规则》第15条规定，高层建筑竣工后，其消防设施必须经当地公安消防监督机关检查合格，方可交付使用。对不合格的任何单位和个人不得自行决定使用。《中华人民共和国消防条例》及其实施细则也分别提出建筑设计、施工，必须执行防火规范的规定，工程竣工时建筑单位应当对工程的消防设施进行验收。经营、使用单位，同样应当建立健全消防管理制度。

《建筑工程消防监督审核管理规定》进一步明确了公安消防监督机构在新建、改建、扩建、建筑内部装修和用途变更的建筑工程项目，从设计、施工到竣工验收所实施的消防设计审核、施工安装监督检查和消防验收的职责，同时也规定了建设、设计、施工安装单位的责任及奖惩办法。 以上行政规章对于违反规定的处罚原则一般限于治安处罚、行政处分和对主要负责人、直接责任人的罚款。

1998年，全国人民代表大会常务委员会以国家大法的形式颁布实施了《中华人民共和国消防法》，加强和完善了对违反消防法行为的处罚措施。如依法应当进行消防设计的建筑工程竣工时未经消防验收或者验收不合格、擅自使用的，应责令限期改正；逾期不改正的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，且可并处罚款。

通过以上法律法规以及行政规章的介绍和了解，我们可以看出，XX大厦的消防安全问题很有代表性。作为一栋80年代末修建的建筑，在大厦承包之前消防设施不完善虽有其历史原因，但房地产公司的责任显然是不可推卸的。承包人张先生承包经营大厦后，发现了问题，并且通过有关部门与房地产公司协商达成了解决方案而不具体实施，其责任也是勿庸置疑的。房地产公司和张先生双方如果继续履行承包合同，就应按照当初达成的方案落实。否则，按照《消防法》的有关规定，公安消防部门完全可以责令大厦停业整顿，如此一来，双方的损失将会更大。